Постановка проблемы

В системе современного российского судопроизводства судебная оценка-экспертиза стоимости недвижимости занимает особое место, будучи междисциплинарным правовым институтом, интегрирующим нормы процессуального права, материального законодательства об оценочной деятельности и специальные экономико-математические методы исследования. Актуальность научного осмысления данного феномена обусловлена рядом факторов теоретического и практического характера.

Во-первых, наблюдается устойчивая тенденция к увеличению количества судебных споров, в которых установление рыночной стоимости объектов недвижимости выступает юридически значимым обстоятельством. Категории дел, в которых востребована судебная оценочная экспертиза, охватывают широкий спектр правоотношений: от споров о разделе совместно нажитого имущества супругов и наследственных конфликтов до дел об оспаривании кадастровой стоимости и банкротстве юридических лиц.

Во-вторых, существующая нормативно-правовая база характеризуется определенной противоречивостью в вопросах разграничения собственно оценочной деятельности (регулируемой Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») и судебно-экспертной деятельности (регулируемой Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»). Как справедливо отмечает О.Г. Дьяконова, «оценка, к примеру, здания либо иного объекта, проводимая специалистом в сфере оценочной деятельности, методологически тождественна исследованию, проводимому экспертом», однако законодатель разграничил правовой статус оценщика и судебного эксперта, что порождает теоретические и практические проблемы .

В-третьих, судебная практика демонстрирует наличие системных ошибок при назначении и производстве оценочных экспертиз, что обусловлено как недостаточной квалификацией экспертов в области оценочной методологии, так и несовершенством процессуального механизма назначения экспертизы.

Настоящее исследование представляет собой комплексный теоретико-правовой анализ института судебной оценки-экспертизы стоимости недвижимости. В работе рассматриваются: правовая природа и нормативно-правовые основания данного вида экспертизы; процессуальный порядок назначения и производства; методологические подходы к определению стоимости; требования к заключению эксперта как судебному доказательству; практические проблемы и пути их решения. Теоретическую основу исследования составляют труды ведущих процессуалистов и специалистов в области оценочной деятельности, а также актуальная судебная практика, включая решения Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ.

Глава 1. Теоретико-правовые основания судебной оценки-экспертизы стоимости недвижимости

1.1. Понятие и сущность судебной оценочной экспертизы

Судебная оценка-экспертиза стоимости недвижимости представляет собой процессуальную форму использования специальных экономических и оценочных знаний в целях установления рыночной или иной предусмотренной законом стоимости объекта недвижимости, имеющей доказательственное значение для разрешения гражданского, арбитражного или административного дела .

Для уяснения сущности данного правового института необходимо разграничить понятия «оценка» (внесудебная) и «судебная оценочная экспертиза». Оценка, проводимая по инициативе заинтересованного лица, регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ, результаты которой оформляются в виде отчета об оценке. Судебная оценочная экспертиза назначается судом в порядке, установленном процессуальным законодательством (статьи 79-87 ГПК РФ, статьи 82-87 АПК РФ), и проводится в рамках Федерального закона № 73-ФЗ, а также процессуальных кодексов .

Сущностные признаки судебной оценочной экспертизы:

1. Процессуальная форма назначения: экспертиза инициируется определением суда, которое является обязательным для исполнения экспертом или экспертным учреждением. Стороны вправе ходатайствовать о назначении экспертизы, однако окончательное решение принимается судом.
2. Специальный правовой статус эксперта: в отличие от оценщика, который может не состоять в штате государственного экспертного учреждения, судебный эксперт, проводящий оценочную экспертизу, должен обладать соответствующей квалификацией и, как правило, назначается из числа аттестованных экспертов. При этом важно отметить, что Федеральный закон № 73-ФЗ не содержит требования об обязательном членстве эксперта в саморегулируемой организации оценщиков .
3. Уголовно-правовая гарантия достоверности: эксперт предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ. Данное обстоятельство существенно повышает доказательственную силу экспертного заключения по сравнению с отчетом независимого оценщика.
4. Особая доказательственная сила: заключение судебного эксперта является самостоятельным видом доказательств (статья 55 ГПК РФ, статья 64 АПК РФ) и подлежит оценке судом по правилам статей 67 ГПК РФ и 71 АПК РФ, однако немотивированный отказ суда принять заключение эксперта может повлечь отмену судебного акта вышестоящей инстанцией.

1.2. Нормативно-правовое регулирование

Систему нормативных правовых актов, регулирующих судебную оценочную экспертизу недвижимости, образуют следующие уровни.

Первый уровень — международно-правовые акты: хотя в рамках настоящего исследования нет необходимости детального анализа международных стандартов, следует отметить, что Российская Федерация имплементировала ряд положений международных соглашений в области защиты прав собственности, что косвенно влияет на требования к определению стоимости имущества при изъятии для государственных нужд.

Второй уровень — федеральное законодательство:

1. *Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»* — устанавливает правовые основы организации и производства судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях, определяет права и обязанности эксперта, требования к заключению. Однако, как справедливо отмечается в литературе, в данном законе не указано, что судебный эксперт должен руководствоваться оценочным законодательством при производстве экспертиз, что создает правовую неопределенность .
2. *Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»* — определяет понятие рыночной стоимости, требования к проведению оценки, статус оценщиков, федеральные стандарты оценки. Проблема заключается в том, что судебные эксперты формально не обязаны руководствоваться данным законом, если суд не указал это в определении .
3. Процессуальные кодексы:
   • Гражданский процессуальный кодекс РФ (статьи 79-87) — регламентирует порядок назначения и проведения экспертизы в судах общей юрисдикции;
   • Арбитражный процессуальный кодекс РФ (статьи 82-87) — устанавливает особенности экспертизы в арбитражном процессе;
   • Кодекс административного судопроизводства РФ (глава 25) — определяет порядок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости.
4. *Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»* — регулирует порядок проведения государственной кадастровой оценки, а также основания и порядок оспаривания ее результатов, включая судебный порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
5. *Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»* — в статье 130 закрепляет обязательность независимой оценки имущества должника в процедурах банкротства, при этом результаты такой оценки могут быть оспорены в рамках судебной экспертизы .

Третий уровень — подзаконные нормативные правовые акты:

1. Федеральные стандарты оценки (ФСО) — разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности и утверждаются Министерством экономического развития РФ. Ключевыми для оценки недвижимости являются ФСО № 1 «Общие понятия оценки», ФСО № 2 «Цель и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости».
2. Методические рекомендации — разрабатываются экспертными учреждениями (например, РФЦСЭ) и саморегулируемыми организациями оценщиков. В марте 2026 года утверждены Методические рекомендации «Применение источников справочно-аналитических данных при проведении оценки и производстве судебной оценочной экспертизы объектов недвижимости, расположенных на территории Центрально-Черноземного региона», что свидетельствует о формировании региональных методических подходов.

Четвертый уровень — разъяснения высших судебных органов:

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» — содержит ключевые разъяснения о распределении бремени доказывания, требованиях к отчетам об оценке, порядке назначения судебной экспертизы.
2. Акты Конституционного Суда РФ — как отмечается в информационных сообщениях, Конституционный Суд РФ рассматривает дела о соответствии Конституции положений законодательства о кадастровой оценке, в частности, о возможности установления кадастровой стоимости «архивных» периодов в размере рыночной .

1.3. Разграничение компетенции оценщика и судебного эксперта: теоретическая проблема

В научной литературе обоснованно ставится вопрос о неоправданном разграничении оценочной и судебно-экспертной деятельности. Как отмечает О.Г. Дьяконова, «судебные эксперты вправе руководствоваться как федеральными стандартами оценки, разрабатываемыми Национальным советом по оценочной деятельности, так и стандартами и правилами оценочной деятельности, которые разрабатываются саморегулируемыми организациями оценщиков» .

Однако законодатель установил различные правовые режимы для оценщика и судебного эксперта:

• Оценщик обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков, иметь квалификационный аттестат и страховать ответственность;
• Судебный эксперт, проводящий оценочную экспертизу, должен обладать профильным образованием и опытом, но формально не обязан быть членом СРО оценщиков .

Практическим решением данной проблемы является рекомендация сторонам при формулировании ходатайства о назначении экспертизы указывать: «Прошу назначить судебную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности», что обяжет эксперта применять ФЗ № 135-ФЗ и ФСО .

Глава 2. Процессуальный порядок назначения и производства судебной оценочной экспертизы

2.1. Основания и инициаторы назначения экспертизы

Судебная оценочная экспертиза назначается при наличии обстоятельств, требующих применения специальных знаний в области оценки для установления юридически значимого факта — стоимости объекта недвижимости.

Основаниями для назначения экспертизы выступают:

1. Наличие спора о стоимости между сторонами судебного процесса, который не может быть разрешен без специальных знаний. Например, при разделе имущества супругов, когда каждая из сторон представляет свой отчет об оценке с существенно различающимися результатами.
2. Сомнения суда в достоверности представленного отчета об оценке. Как отмечается в судебной практике, если суд установит, что представленный истцом отчет об оценке не соответствует требованиям ФСО, он вправе назначить судебную экспертизу по собственной инициативе .
3. Обязательность назначения экспертизы в силу закона. Например, при оспаривании кадастровой стоимости суд не связан представленным истцом отчетом и в случае возникновения сомнений назначает экспертизу.

Инициаторами назначения экспертизы могут выступать:

• Стороны судебного процесса (истец, ответчик, третьи лица);
• Суд по собственной инициативе (статья 79 ГПК РФ, статья 82 АПК РФ);
• Прокурор в случаях, предусмотренных законом.

2.2. Процедура назначения: от ходатайства до определения суда

Процесс назначения судебной оценочной экспертизы включает следующие этапы.

Этап 1: Подготовка и подача ходатайства

Сторона, заинтересованная в проведении экспертизы, подает письменное ходатайство, которое должно содержать :

• обоснование необходимости применения специальных оценочных знаний;
• указание на обстоятельства, которые могут быть установлены экспертизой;
• формулировку вопросов, подлежащих разрешению экспертом;
• предложение об экспертной организации или конкретном эксперте с указанием его квалификации;
• доказательства внесения аванса на депозит суда (если требуется).

Важно отметить, что в ходатайстве следует детально обосновывать, почему имеющийся в деле отчет оценщика не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства. Как показывает практика, суды нередко отказывают в назначении экспертизы, если сторона не привела убедительных доводов о недостаточности имеющихся доказательств.

Этап 2: Рассмотрение ходатайства судом

Суд рассматривает ходатайство в судебном заседании с участием сторон. По результатам рассмотрения суд выносит определение, в котором указывается :

• наименование экспертной организации или фамилия, имя, отчество эксперта;
• вопросы, поставленные перед экспертом;
• сроки проведения экспертизы;
• размер и порядок оплаты экспертизы (с указанием сторон, на которые возлагаются расходы);
• перечень материалов, предоставляемых в распоряжение эксперта.

Этап 3: Формулирование вопросов эксперту

Надлежащая формулировка вопросов имеет решающее значение для получения доказательственного заключения. Вопросы должны быть:

• конкретными— не допускаются абстрактные формулировки типа «определить действительную стоимость объекта»;
• относимыми— относиться к предмету доказывания по делу;
• неправового характера— эксперты не вправе давать правовую оценку обстоятельствам дела.

Типовые вопросы при назначении оценочной экспертизы недвижимости:

1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости (указать адрес, кадастровый номер) по состоянию на [дата]?
2. Соответствует ли отчет об оценке № ___ от ______, составленный оценщиком ______, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральных стандартов оценки?
3. Если отчет не соответствует, какова действительная рыночная стоимость объекта по состоянию на указанную дату?

2.3. Проведение экспертного исследования: методологические аспекты

Процесс проведения судебной оценочной экспертизы включает несколько последовательных стадий :

Стадия 1: Изучение материалов дела и запрос дополнительных документов

Эксперт знакомится с определением суда, материалами дела, правоустанавливающими документами на объект недвижимости (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, технический паспорт, кадастровый паспорт). При недостаточности информации эксперт вправе ходатайствовать перед судом о предоставлении дополнительных материалов.

Для различных типов объектов требуются разные документы:

• для квартир — правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН, технический паспорт, поэтажный план, экспликация;
• для коммерческой недвижимости — дополнительно договоры аренды, отчеты о финансовых результатах (для доходного подхода);
• для земельных участков — сведения о виде разрешенного использования, градостроительная документация, сведения об обременениях (сервитутах, зонах с особыми условиями использования территорий) .

Стадия 2: Осмотр объекта натурно

Осмотр объекта является обязательным этапом, если иное не установлено судом. В ходе осмотра эксперт:

• фиксирует фактическое состояние объекта (фото- и видеофиксация);
• определяет качественные и количественные характеристики (площадь, этажность, материал стен, инженерные коммуникации);
• выявляет дефекты и повреждения (при оценке ущерба);
• составляет акт осмотра.

Отсутствие осмотра объекта является существенным нарушением, которое может повлечь признание заключения недопустимым доказательством.

Стадия 3: Выбор и обоснование методологических подходов

Эксперт определяет подходы к оценке в соответствии с ФСО. Выбор подходов должен быть обоснован, а отказ от применения какого-либо подхода — мотивирован.

2.4. Методологические подходы к определению стоимости недвижимости

В рамках судебной оценочной экспертизы недвижимости применяются три классических подхода, каждый из которых имеет теоретическое обоснование и сферу наиболее эффективного применения .

Сравнительный подход (рыночный подход)

Сущность сравнительного подхода заключается в определении стоимости объекта на основе анализа цен сделок или предложений с аналогичными объектами недвижимости. Теоретической основой подхода выступает принцип замещения: рациональный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость сопоставимого объекта с аналогичной полезностью.

Метод сравнения продаж включает следующие этапы:

1. Сбор информации о сделках с объектами-аналогами (не менее 3-5 аналогов);
2. Проверка достоверности информации (подтверждение сделок, исключение нерыночных условий);
3. Сравнение объекта оценки с каждым аналогом по элементам сравнения;
4. Внесение корректировок в цены аналогов;
5. Согласование скорректированных цен в итоговую стоимость.

Основные элементы сравнения для недвижимости:

• местоположение (район, транспортная доступность, инфраструктура);
• физические характеристики (площадь, этаж, материал стен, год постройки, состояние);
• правовые характеристики (форма собственности, обременения);
• условия сделки (дата продажи, условия финансирования).

Сравнительный подход является приоритетным для оценки объектов недвижимости, в отношении которых существует развитый и открытый рынок (квартиры, земельные участки под типовую застройку, коммерческая недвижимость массового спроса) .

Затратный подход

Затратный подход определяет стоимость объекта как сумму затрат на его воспроизводство или замещение за вычетом всех видов износа (физического, функционального, внешнего). Теоретической основой выступает принцип замещения: стоимость объекта не может превышать затраты на создание аналогичного объекта с той же полезностью.

Этапы применения затратного подхода:

1. Расчет стоимости земельного участка как незастроенного;
2. Расчет стоимости воспроизводства (или замещения) улучшений (зданий, сооружений);
3. Расчет накопленного износа улучшений;
4. Вычитание износа из стоимости воспроизводства;
5. Сложение стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшений.

Затратный подход применяется преимущественно для:

• уникальных объектов, не имеющих аналогов на рынке (исторические здания, специальные сооружения);
• объектов незавершенного строительства;
• при оценке ущерба (стоимость восстановительного ремонта);
• для целей страхования.

Доходный подход

Доходный подход основан на определении текущей стоимости будущих доходов, которые способен принести объект недвижимости. Теоретическая основа — принцип ожидания: стоимость объекта равна сумме дисконтированных будущих доходов от его использования.

Основные методы доходного подхода:

1. Метод капитализации дохода— применяется для объектов со стабильными, предсказуемыми доходами. Стоимость определяется как отношение чистого операционного дохода к коэффициенту капитализации.
2. Метод дисконтированных денежных потоков (DCF)— используется для объектов с изменяющимися потоками доходов. Предполагает прогнозирование денежных потоков на несколько лет и дисконтирование их к текущей стоимости.

Доходный подход наиболее применим для коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду (офисные центры, торговые центры, складские комплексы) .

2.5. Проблема выбора подхода и согласования результатов

В теории оценки недвижимости общепризнанным является положение о том, что каждый из подходов имеет свои преимущества и ограничения, поэтому итоговая стоимость должна определяться на основе согласования результатов, полученных разными подходами.

Однако на практике возникают следующие проблемы:

1. Необоснованный отказ от применения подхода. Эксперт должен мотивировать отказ от использования какого-либо подхода. Например, отказ от доходного подхода при оценке коммерческой недвижимости, которая объективно может приносить доход, является нарушением ФСО и может повлечь признание заключения недостоверным .
2. Субъективизм при взвешивании результатов. Процедура согласования (усреднения) результатов, полученных разными подходами, содержит элемент субъективизма. Эксперт должен обосновать выбор весовых коэффициентов для каждого подхода, исходя из специфики объекта, цели оценки и достоверности исходных данных.
3. Расхождение результатов между подходами. В ряде случаев результаты сравнительного, затратного и доходного подходов могут существенно различаться. В такой ситуации эксперт должен провести дополнительный анализ и дать обоснованное заключение о причинах расхождений.

Глава 3. Заключение эксперта как судебное доказательство: требования, оценка, проблемные аспекты

3.1. Требования к содержанию и форме заключения

Заключение эксперта является процессуальным документом, который должен соответствовать требованиям статьи 86 ГПК РФ, статьи 86 АПК РФ, а также методическим требованиям, предъявляемым к экспертным заключениям Федеральным законом № 73-ФЗ.

Структура заключения эксперта-оценщика включает следующие обязательные элементы :

Вводная часть:

• дата и место составления заключения;
• номер заключения;
• основание для проведения экспертизы (определение суда);
• сведения об эксперте (образование, специальность, стаж работы, ученая степень);
• предупреждение эксперта об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ;
• объекты исследования и материалы, представленные эксперту;
• вопросы, поставленные перед экспертом.

Исследовательская часть:

• описание объекта оценки (адрес, кадастровый номер, технические характеристики);
• анализ рынка недвижимости (сегмент рынка, тенденции, ценообразующие факторы);
• обоснование выбора подходов и методов оценки;
• расчет стоимости в рамках каждого примененного подхода;
• анализ и обоснование корректировок (при сравнительном подходе);
• расчет износа (при затратном подходе);
• расчет ставки капитализации или дисконтирования (при доходном подходе).

Выводы:

• итоговая величина рыночной стоимости объекта с указанием даты оценки;
• ответы на иные вопросы, поставленные судом.

Приложения:

• фототаблица объекта оценки;
• копии документов, использованных при исследовании;
• расчетные таблицы;
• информация об источниках рыночных данных.

3.2. Типичные ошибки и нарушения при производстве оценочных экспертиз

Анализ судебной практики и научной литературы позволяет выделить следующие типичные ошибки, допускаемые при производстве судебных оценочных экспертиз :

Ошибки, связанные с определением объекта исследования:

• неверное указание площади, этажности, материала стен, местоположения объекта;
• отсутствие идентификации объекта по кадастровому номеру;
• неправильное описание правового режима объекта (обременения, сервитуты).

Ошибки методологического характера:

• отсутствие анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки;
• неоднородность подобранных объектов-аналогов (несопоставимость по ценообразующим факторам);
• отсутствие обоснования введенных корректировок или применение необоснованных корректировок;
• неправильный расчет износа при затратном подходе;
• необоснованный отказ от применения какого-либо подхода.

Математические ошибки:

• арифметические ошибки в расчетах;
• неверное применение формул;
• ошибки при округлении промежуточных и итоговых значений.

Нарушения процессуального характера:

• проведение исследования без осмотра объекта (так называемое «кабинетное» заключение);
• выход за пределы поставленных судом вопросов;
• нарушение сроков проведения экспертизы.

Как показывает практика, наиболее существенными признаются ошибки, повлиявшие на итоговую величину стоимости, а также методологические нарушения, свидетельствующие о недостоверности заключения в целом.

Пример из практики: при рассмотрении уголовного дела о продаже автомобилей по завышенной стоимости эксперты, имеющие специальность «исследование транспортных средств в целях определения стоимости восстановительного ремонта», использовали методики автотехнической экспертизы вместо оценочных методик, что привело к признанию заключения недопустимым доказательством .

3.3. Оценка заключения судом и назначение повторной экспертизы

Суд оценивает заключение эксперта по правилам статей 67 ГПК РФ, 71 АПК РФ: по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Критерии оценки заключения эксперта:

• допустимость — соблюдена ли процедура назначения экспертизы, не нарушены ли права сторон;
• относимость — относятся ли выводы эксперта к предмету доказывания по делу;
• достоверность — соответствует ли заключение требованиям закона, обоснованы ли выводы, не содержатся ли противоречия;
• полнота — исследованы ли все обстоятельства, имеющие значение для ответа на поставленные вопросы.

При наличии обоснованных сомнений в достоверности заключения суд вправе назначить дополнительную или повторную экспертизу (статья 87 ГПК РФ, статья 87 АПК РФ).

Дополнительная экспертиза назначается при неполноте заключения (например, эксперт не ответил на часть вопросов или исследовал не все представленные материалы). Проводится тем же или другим экспертом.

Повторная экспертиза назначается при наличии противоречий в выводах эксперта, а также при установлении фактов, свидетельствующих о недостоверности заключения (например, эксперт использовал недопустимые методы или нарушил ФСО). Повторная экспертиза поручается другому эксперту или комиссии экспертов.

Глава 4. Судебная практика по делам об оспаривании кадастровой стоимости

4.1. Правовой механизм оспаривания кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость объектов недвижимости, определяемая методами массовой оценки, часто существенно превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение налоговой нагрузки на правообладателей. Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 28 предоставляют правообладателям право оспаривать кадастровую стоимость и устанавливать ее в размере рыночной.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости (статья 22 Федерального закона № 237-ФЗ) :

1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Судебный порядок оспаривания включает следующие этапы:

1. Досудебное обращение в бюджетное учреждение, наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости (с 1 января 2023 года в большинстве регионов);
2. При отказе бюджетного учреждения — обращение в суд (верховный суд республики, краевой, областной суд для физических лиц; арбитражный суд для юридических лиц и ИП);
3. Представление отчета об оценке рыночной стоимости;
4. При необходимости — назначение судебной оценочной экспертизы.

4.2. Актуальные позиции Верховного Суда РФ

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 29.01.2025 № 18-КАД24-66-К4

В данном определении Верховный Суд РФ рассмотрел дело по кассационной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение суда об установлении кадастровой стоимости 27 объектов недвижимости в размере рыночной стоимости на основании судебной экспертизы.

Фабула дела: Галаева Л.С. обратилась в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, представив отчеты об оценке от 27-28 июня 2022 года. Суд первой инстанции, установив несоответствие представленных отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности, назначил судебную оценочную экспертизу. На основании заключения судебной экспертизы суд установил кадастровую стоимость 27 объектов в размере, определенном экспертом.

Правовые позиции Верховного Суда РФ:

1. Суд вправе принять за основу заключение судебной экспертизы даже в случае частичного несоответствия представленного истцом отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
2. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей налогообложения с 1 января налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре.
3. При оспаривании кадастровой стоимости нескольких объектов допустимо назначение одной судебной экспертизы при условии единой методологической основы и сопоставимости объектов.

Апелляционное определение Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 17.02.2026 по делу № 66а-2/2026

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела апелляционную жалобу ООО «Новый Дом» на решение Санкт-Петербургского городского суда об установлении кадастровой стоимости нежилого здания (бизнес-центра площадью 36 557,9 кв. м).

Обстоятельства дела: Общество оспаривало кадастровую стоимость здания в размере 3 807 411 623,66 руб., установленную по состоянию на 1 января 2023 года, и просило установить ее в размере рыночной стоимости 1 928 000 000 руб. согласно отчету об оценке. Суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу, по результатам которой установил кадастровую стоимость в размере 3 134 000 000 руб.

В апелляционной жалобе истец оспаривал выводы эксперта, однако суд апелляционной инстанции, заслушав пояснения эксперта и исследовав материалы дела, оставил решение суда первой инстанции без изменения, указав, что заключение эксперта является полным, обоснованным и соответствует требованиям законодательства.

4.3. Позиция Конституционного Суда РФ по вопросам кадастровой оценки

Конституционный Суд РФ 14 апреля 2026 года приступил к рассмотрению дела о проверке конституционности статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ .

Поводом к рассмотрению послужили жалобы граждан А. Епифанова (Смоленская область) и И. Бухмиллер (Оренбургская область), которые столкнулись с невозможностью оспорить кадастровую стоимость, установленную за предшествующие налоговые периоды («архивную» кадастровую стоимость).

Существо правовой проблемы: заявители указывают, что оспариваемые положения не позволяют добиться установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, ставшей «архивной», но все еще используемой для определения налоговой базы за предшествующие налоговые периоды, в размере рыночной стоимости. По мнению заявителей, это противоречит Конституции РФ, гарантирующей право на судебную защиту и недопустимость произвольного налогообложения.

Ожидаемое решение Конституционного Суда РФ может иметь существенное значение для развития института судебной оценочной экспертизы, поскольку затрагивает вопрос о возможности проведения ретроспективной оценки стоимости для целей пересмотра налоговых обязательств за истекшие периоды.

Глава 5. Проблемные аспекты судебной оценочной экспертизы и пути их решения

5.1. Проблема разграничения судебной экспертизы и досудебной оценки

Как уже отмечалось, законодатель установил различные правовые режимы для оценочной деятельности (ФЗ № 135-ФЗ) и судебно-экспертной деятельности (ФЗ № 73-ФЗ). Это порождает следующие проблемы:

1. Разный стандарт доказывания: отчет оценщика оценивается судом как письменное доказательство наряду с другими, тогда как заключение судебного эксперта имеет особый доказательственный статус. На практике суды нередко отвергают отчеты независимых оценщиков со ссылкой на то, что оценщик не предупреждался об уголовной ответственности, и назначают судебную экспертизу, что увеличивает сроки и стоимость судебного разбирательства.
2. Отсутствие у эксперта обязанности соблюдать ФСО: Федеральный закон № 73-ФЗ не обязывает судебного эксперта руководствоваться ФСО. Как следствие, эксперты иногда применяют методики, не соответствующие требованиям оценочного законодательства, что приводит к недостоверным результатам.

Пути решения проблемы:

• Рекомендация сторонам включать в ходатайство о назначении экспертизы указание на необходимость применения ФСО.
• Совершенствование законодательства путем внесения изменений в ФЗ № 73-ФЗ, обязывающих судебных экспертов при производстве оценочных экспертиз руководствоваться ФСО.

5.2. Проблема квалификации экспертов

Для производства судебной оценочной экспертизы требуются специальные познания в области экономики, оценки недвижимости, а также знание методологии сравнительного, затратного и доходного подходов. Однако на практике нередки случаи, когда экспертиза поручается экспертам, не имеющим профильного образования в области оценки.

Пример из практики: как отмечает М.А. Довгань, в одном из уголовных дел эксперты, имевшие специальность «исследование транспортных средств в целях определения стоимости восстановительного ремонта и оценки», фактически производили оценочное исследование рыночной стоимости автомобилей, что привело к признанию заключения недопустимым доказательством .

Пути решения:

• Создание единого реестра судебных экспертов-оценщиков при Минюсте России;
• Введение обязательной сертификации экспертов-оценщиков для производства судебных экспертиз;
• Повышение требований к стажу и квалификации экспертов, допускаемых к производству оценочных экспертиз.

5.3. Проблема стоимости и сроков проведения экспертизы

Судебная оценочная экспертиза — дорогостоящая и длительная процедура. Стоимость экспертизы может варьироваться от 45 000 до 300 000 рублей в зависимости от сложности объекта, объема исследований и срочности . Сроки проведения составляют от 7 рабочих дней до 2-3 месяцев.

Проблема заключается в том, что расходы на экспертизу несет сторона, заявившая ходатайство, и даже при удовлетворении иска эти расходы взыскиваются с ответчика не всегда (например, если ответчик не уклонялся от исполнения обязательств, а спор возник из-за недоказанности требований истца).

Кроме того, длительные сроки проведения экспертизы затягивают судебное разбирательство, что противоречит принципу разумного срока судопроизводства.

Пути решения:

• Установление предельных сроков проведения экспертизы для различных категорий объектов;
• Введение упрощенной процедуры оспаривания кадастровой стоимости при незначительном расхождении с рыночной стоимостью;
• Создание фонда для авансирования судебных экспертиз по социально значимым категориям дел.

Глава 6. Перспективы развития института судебной оценочной экспертизы

6.1. Новеллы законодательства (2025-2026 гг.)

В 2025-2026 годах произошел ряд изменений, влияющих на институт судебной оценочной экспертизы:

1. Распоряжение Правительства РФ от 11.02.2026 № 239-р дополнило перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями. С 1 января 2027 года судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости по делам об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд будут проводиться только государственными судебно-экспертными организациями.
2. Утверждение Методических рекомендаций по применению источников справочно-аналитических данных при проведении оценки и производстве судебной оценочной экспертизы объектов недвижимости (март 2026 года). Данные рекомендации направлены на унификацию подходов к выбору рыночных данных для оценки недвижимости на региональных рынках.
3. Рассмотрение Конституционным Судом РФ дела о проверке конституционности положений о кадастровой оценке (апрель 2026 года). Решение по данному делу может существенно повлиять на практику оспаривания «архивной» кадастровой стоимости.

6.2. Цифровизация судебно-экспертной деятельности

Внедрение цифровых технологий в деятельность судебно-экспертных учреждений является одним из приоритетных направлений развития. В частности:

• Создание единой электронной базы экспертных заключений;
• Использование систем видео-конференц-связи для опроса экспертов в судебных заседаниях;
• Применение геоинформационных систем (ГИС) и технологий дистанционного зондирования для оценки земельных участков;
• Автоматизация сбора и обработки рыночных данных (Big Data).

6.3. Гармонизация оценочного и экспертного законодательства

Перспективным направлением развития является гармонизация законодательства об оценочной деятельности и судебно-экспертной деятельности. Предлагается:

• Внести изменения в ФЗ № 73-ФЗ, установив, что при производстве судебных экспертиз по определению рыночной стоимости объектов оценки эксперт руководствуется ФЗ № 135-ФЗ и ФСО;
• Создать единый квалификационный стандарт для экспертов-оценщиков;
• Установить обязательность членства экспертов-оценщиков в СРО оценщиков.

Заключение

Проведенное исследование института судебной оценки-экспертизы стоимости недвижимости позволяет сделать следующие выводы.

1. Судебная оценочная экспертиза является самостоятельным видом судебных экспертиз, сочетающим признаки судебно-экспертной деятельности (процессуальная форма назначения, особый статус эксперта, уголовная ответственность за дачу ложного заключения) и оценочной деятельности (применение методологии ФСО, использование сравнительного, затратного и доходного подходов). Существующее законодательное разграничение этих видов деятельности создает правовую неопределенность и требует гармонизации.
2. Процедура назначения и производства судебной оценочной экспертизы регламентирована процессуальными кодексами и специальными законами. Наиболее существенными проблемами являются: неверное определение экспертом методологических подходов, отсутствие осмотра объекта, необоснованный отказ от применения какого-либо подхода, использование недостоверных аналогов.
3. Судебная практика, включая разъяснения Верховного Суда РФ, последовательно формирует подход, согласно которому заключение судебной оценочной экспертизы является приоритетным доказательством при установлении рыночной стоимости, однако суд не связан заключением эксперта и вправе назначить повторную экспертизу при наличии обоснованных сомнений.
4. Конституционный Суд РФ рассматривает вопросы о возможности оспаривания «архивной» кадастровой стоимости, что может привести к дальнейшему развитию института судебной оценочной экспертизы в части ретроспективной оценки стоимости.
5. Перспективы развития института связаны с цифровизацией экспертной деятельности, гармонизацией оценочного и экспертного законодательства, а также повышением требований к квалификации экспертов-оценщиков.

Нужна профессиональная судебная оценка-экспертиза стоимости недвижимости?
Наши эксперты имеют многолетний опыт участия в арбитражных и гражданских процессах, владеют современными методами оценки, дают заключения, соответствующие требованиям ФСО и процессуального законодательства.

👉 Подробнее об услуге:
https://sud-expertiza.ru/c/ocenka/

Список использованных источников

1. Дьяконова О.Г. Судебная экспертиза и оценка имущества: проблемы разграничения и законодательного регулирования // Российский юридический журнал. 2018. № 1. С. 155–166.
2. Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2025 № 18-КАД24-66-К4.
3. Судебная оценка имущества в Москве и Московской области // Федерация судебных экспертов.
4. Апелляционное определение Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 17.02.2026 по делу № 66а-2/2026.
5. Судебная экспертиза оценки стоимости имущества в Москве и Московской области // Федерация судебных экспертов.

Интерфакс-Россия. КС РФ рассмотрит дело о налогах на недвижимость с кадастровой стоимостью выше рыночной. 14.04.2026.