Аннотация

Статья посвящена актуальным проблемам изменения вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка посредством проведения экологической и почвоведческой экспертизы. Рассматриваются методика и технология проведения указанных экспертиз, а также возникающие на практике вопросы, связанные с выбором оптимальной категории земельного участка и процессом его перевода. Показано, что целенаправленно проведённая экспертиза позволяет существенно сократить риски при изменениях ВРИ и избежать негативных последствий как для самих землевладельцев, так и для окружающей среды.

Приведены примеры из практики Союза «Федерация судебных экспертов», демонстрирующие успешные случаи перевода земельных участков из одной категории в другую.

Работа рассчитана на широкий круг специалистов, вовлечённых в сферу землеустройства, кадастрового учёта, экологии и природопользования.

Введение

Одна из актуальных задач современного землепользования — изменение вида разрешенного использования земельного участка. Данное мероприятие требует предварительной экологической и почвоведческой экспертизы, так как необходимо удостовериться в возможности функционирования участка в новом режиме, а также исключить угрозу ухудшения состояния окружающей среды.

Актуальность данной тематики связана с ростом числа случаев неправомерного изменения ВРИ, нарушением экологических норм и увеличением количества исков в судах по данным вопросам. В связи с этим необходимо глубокое понимание методологии проведения экологической и почвоведческой экспертизы, а также освоение алгоритмов принятия решений, основанных на научной экспертизе.

Глава 1. Категории земель и виды разрешенного использования

1.1. Классификация земель по категориям

Российская система классификации земель основана на их принадлежности к различным категориям, каждая из которых определяет пределы использования земельного участка. Выделяются следующие категории земель:

• Земли сельскохозяйственного назначения — основное назначение которых направлено на выращивание продукции растениеводства и животноводства.
• Земли населённых пунктов — используемые для городского и поселкового строительства, обустройства улично-дорожной сети, общественного обслуживания и иных целей, предусмотренных правилами территориальной застройки.
• Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и иного специального назначения — территории, отведённые для производственных, транспортных и оборонных объектов.
• Земли особо охраняемых территорий и объектов — защищённые государством природные территории, памятники природы, исторические и культурные объекты.
• Земли лесного фонда — леса и лесонасаждения, используемые для воспроизводства, защиты и заготовки древесины.
• Земли водного фонда — акватория, береговая линия и прилегающие территории, используемые для рыбохозяйственных, водохозяйственных и защитных функций.
• Земли запаса — земли, временно не задействованные в активном обороте, предназначенные для последующих разработок и ввода в эксплуатацию.

Каждой категории земель присущи собственные требования и ограничения, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

1.2. Вид разрешенного использования (ВРИ)

Виды разрешенного использования (ВРИ) определяют конкретное функциональное назначение земельного участка внутри каждой категории. Обычно выделяют следующие типы ВРИ:

• личное подсобное хозяйство;
• индивидуальное жилищное строительство;
• многоквартирная застройка;
• общественное обслуживание;
• административные здания и офисы;
• производственные объекты;
• транспортные коммуникации;
• охрана природы и историческое наследие.

Каждый вид использования накладывает специфические обязательства и ограничения на землевладельца, которые следует учитывать при выборе ВРИ.

Глава 2. Основы проведения экологической и почвоведческой экспертизы

2.1. Понятия и сущность экологической и почвоведческой экспертизы

Экологическая экспертиза — это комплекс мероприятий, направленных на изучение и оценку воздействия планируемой деятельности на окружающую среду. Главная цель экологической экспертизы — определить возможность продолжения деятельности или введения новых видов использования без нанесения неприемлемого ущерба окружающей среде.

Почвоведческая экспертиза изучает состояние почвы, её физические, химические и биологические характеристики, устанавливая её способность выдерживать нагрузку от планируемой деятельности. Оба типа экспертизы тесно связаны и дополняют друг друга, так как качество почвы напрямую влияет на экологическую ситуацию и наоборот.

2.2. Процедурные аспекты проведения экспертизы

Проведение экологической и почвоведческой экспертизы включает следующие этапы:

1. Постановка задачи и ознакомление с исходными материалами.
2. Анализ документации и выбор методики исследования.
3. Выезд на объект и натурный осмотр.
4. Проведение лабораторных исследований и тестов.
5. Анализ полученных данных и формирование выводов.
6. Подготовка экспертного заключения.

Экологи и почвоведы работают совместно, интегрируя данные обоих направлений в единый результат.

2.3. Основные методы и инструменты проведения экспертизы

Наиболее распространёнными методами проведения экологической и почвоведческой экспертизы являются:

• натурное обследование территории;
• отбор и анализ проб почвы, воды и воздуха;
• камеральный анализ архивных и справочных данных;
• моделирование последствий изменений ВРИ.

Для проведения анализа используются специализированные приборы и аппаратура, способные зафиксировать мельчайшие отклонения от нормативных значений. Применяемые методы позволяют создавать точную картину текущего состояния участка и прогнозировать вероятные изменения в будущем.

Глава 3. Практические примеры перевода земельных участков

Ниже рассмотрены три конкретных случая, демонстрирующих успешное изменение ВРИ земельных участков после проведения экологической и почвоведческой экспертизы.

3.1. Перевод земельного участка из категории сельскохозяйственного назначения в категорию земель населённых пунктов

Задача: Владелец земельного участка сельскохозяйственного назначения намеревался построить индивидуальный жилой дом, однако действующее законодательство запрещало подобную деятельность в пределах этой категории земель.

Действия: Союз «Федерация судебных экспертов» провёл комплексную почвоведческую и экологическую экспертизу, подтвердившую низкую производительность почвы и малую пригодность участка для сельского хозяйства. Экологи дали заключение о низкой нагрузке от индивидуального жилищного строительства на окружающую среду.

Итог: на основании проведённых исследований удалось официально перевести участок в категорию земель населённых пунктов, разрешив возведение жилого дома.

3.2. Перевод земельного участка из категории земель промышленности в категорию сельскохозяйственного назначения

Задача: Участок земли, использовавшийся под складские помещения, простаивал и не приносил дохода. Хозяину участка хотелось перевести его в сельскохозяйственное назначение для занятия сельским хозяйством.

Действия: Исполнители провели подробную почвоведческую экспертизу, установив, что слой почвы находится в удовлетворительном состоянии, хотя имеются следы небольшой химической нагрузки. Экологи пришли к выводу, что ущерб окружающей среде несущественен, и возможны некоторые восстановительные мероприятия.

Итог: Основываясь на экспертных исследованиях, участок перешёл в категорию земель сельскохозяйственного назначения, открыв владельцу возможность заниматься сельским хозяйством.

3.3. Перевод земельного участка из категории земель запаса в категорию земель лесного фонда

Задача: Незадействованный участок земли, принадлежавший к категории земель запаса, решено было ввести в оборот путём перевода в категорию земель лесного фонда для расширения лесной зоны.

Действия: Экологи и почвоведы составили подробное заключение, отметив хорошее состояние почвы и подходящий микроклимат для выращивания лесных культур. На основании этого постановления участок перешёл в категорию земель лесного фонда.

Итог: Территория получила новый статус, и началась активная работа по высадке молодых деревьев и уходу за лесом.

Заключение

В современном мире развитие территорий неизбежно сталкивается с проблемой изменения ВРИ земельных участков. Без надлежащей экологической и почвоведческой экспертизы подобные изменения могут повлечь за собой серьезные экологические и правовые последствия. Включение научно-обоснованной оценки состояния почвы и окружающего ландшафта в процедуру изменения ВРИ позволяет снизить риски и обеспечить соответствие законодательства.

Опыт Союза «Федерация судебных экспертов» подтверждает действенность и эффективность применения указанных экспертиз, способствующих быстрому и качественному решению задач изменения ВРИ.